賃貸管理について 2022.11.20

入居者トラブルよくある5選！対処法は？

賃貸経営をしていく中で、入居者トラブルはつきものです。
もちろん、マナーを守って入居している方もいれば、なかなかマナーを守ってくれない入居者もいます。
例えば、夜中に大声で騒いだり、小さいお子さんが走り回ってドタドタしたり…。

入居者トラブルに頭を悩ませているケースは多いものです。
この記事では、すでに賃貸経営をしているオーナーさん、またはこれから賃貸経営のスタートを検討している未来のオーナーさんに向けて、よくあるトラブルや対処法について具体的にご紹介いたします。

賃貸経営をする上で入居者トラブルは避けられない！

賃貸経営をする上では、様々な入居者と関わりを持つ必要があります。
マナーを守って生活していかないといけないのですが、中にはトラブルとなってしまうケースがあります。

入居者トラブルをゼロにするのは困難です。
しかし、起きうるトラブルや対処法を知っておけば、いざというときに適切な対応がしやすくなり、トラブルが発生する可能性を抑えることもできます。

入居者のよくあるトラブル5選！

賃貸経営は不動産管理会社に委託することが多いですが、不動産管理会社に任せっきりにするのではなく、どのようなトラブルが起きるのかを事前に想定しておくことが大切です。
ここではよくあるトラブルをランキング形式でご紹介します。

1位｜設備の故障に関するトラブル

消費者センターで最も多くトラブルの声が寄せられているのは、部屋の中に備え付けられている設備の故障です。
当社でも、入居者から頂戴するご連絡の大半は、設備の故障に関する内容になっています。

設備の修理や交換には費用がかかります。
安く済まそうとして、複数社に見積を取得したり、値下げ交渉を長く続けることもあるでしょう。
しかし、そうこうしているうちに、入居者から「まだ時間がかかるのか」と更なるクレームに発展することも考えられます。
さらに、新民法では設備不良などが発生したとき、入居者は被害相当部分の家賃を「当然に支払わなくても良い」という定めになっています。

設備のよくあるトラブルだから、と甘くみていると大きなトラブルに発展することもありますので注意が必要です。

2位　水漏れなどの緊急性の高いトラブル

キッチンやトイレ・洗面所・浴室など水回りのトラブルも多く発生します。生活する上で必要な設備であり、水漏れやつまりが原因となりやすいです。

水は高いところから低いところに流れていきます。
階下への漏水などにより、被害が拡大することも考えられます。

また、水漏れは入居者の使用状況に起因するものから、設備の劣化に起因するものまで、その原因が多岐にわたることが特徴の一つです。

3位　迷惑行為に関するトラブル

一軒家などの独立した物件以外はお隣同士が居住していることがほとんどです。近隣住民による迷惑行為がトラブルを引き起こします。

夜間や早朝は静かに過ごしたい時間帯に、大きな声で歌ったり、上下左右の部屋から騒音が聞こえると、ストレスは溜まってしまうものです。

小さなお子さんがいる場合、お互いの理解が必要となるケースもあります。
駐車場を走り回ってボール遊びをしたり、マナーが守られていないなど、限度を超えている場合はトラブルに発生しやすいです。

生活音の感じ方には個人差があります。
さらに、ライフスタイルも入居者ごとに異なるこのご時世。
特に慎重な対応が求められるトラブルといえるでしょう。

4位　家賃滞納

家賃を滞納する人の対応に困り、すぐにでも退去してほしいと考える大家さんも多くいらっしゃると思います。
しかし、退去してもらうにはきちんとした手順を踏む必要があります。
家賃未納が続いたからといって鍵を変えたり、部屋の中の荷物を勝手に処分をしてしまうと、大家さんが罪に問われる可能性もあるため、厳禁です。

5位　退去に関するトラブル

入居者が部屋の中をどれだけ綺麗な状態で使用していたとしても、敷金が全額返金されることはありません。また、原状回復工事費用として、敷金以上に費用がかかることが多いです。
しかしながら、最近では経年劣化を理由として費用負担を拒否する入居者も少なくありません。

退去精算にあたっては、国土交通省が提示している「原状回復ガイドライン」に沿って貸主、借主負担部分は考慮しなければなりません。
一方で、タバコを吸って部屋の中を汚しても故意過失を認めないような悪質な入居者も存在しています。

退去精算は退去立会と入居前後のリフォーム履歴などが決め手になることがほとんどです。
日常の管理がどれだけ行き届いているかが勝敗を決するという側面があることを理解しておきましょう。

“「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について｜国土交通省”はこちら

入居者とのトラブル対処法！！

他にも様々なトラブルは発生しますが、特に消費者センターに多くの声が寄せられている内容をご紹介いたしました。

トラブルを知りながら放置していると、解決がより困難になります。
一般的なトラブルへの対処法は、次のとおりです。

現状を把握する

トラブルが発生したら、まずは状況を把握することが大事です。
可能な限り早い段階で現地に赴き、トラブルの状況を確認しましょう。

中には電話で解決できることもあります。
その場合であっても完了の連絡をすることで、優良なコミュニケーションを維持できます。
些細なことですが、こういったことの積み重ねこそが、今後のトラブルを回避する方法でもあります。

早期発見、早期対応

ほとんどの賃貸物件は、オーナー様が管理会社に管理業務を委託しています。
入居者からクレームが発生すると、まず管理会社に連絡があることが一般的です。
しかしながら、管理会社からオーナーさんに連絡をしても不在が続いたりすると、更にトラブルは大きくなります。
かといって、勝手に不動産会社が許可をし事後報告となると、オーナーさんも気分がいいものではないはずです。
こういった２次トラブルを防ぐ為にも、オーナーさんと管理会社との情報の連携は必要となります。

具体的な管理会社との連携方法としては以下のような方法が考えられます。

管理会社に一定の権限を移譲しておくこと

例えば、3万円までの修理は管理会社の判断でできる、というようなケースです。
オーナー様と管理会社で不在続きでなんども折り返しの連絡をした挙句、内容は1,000円もかからない廊下の電球交換だった、というお粗末な対応遅延を防止することができます。

管理会社にオーナー様の考えを伝えておくこと

管理会社は子分でも部下でもありません、自分の分身です。
オーナー様ご自身の考え方を管理会社と共有しておくことで、トラブル発生時の対応や考え方も概ね自分と似通ってくることが考えられます。

普段からのコミュニケーションの中で、ご自身の賃貸物件に関する運営スタンスを共有することを心がけましょう。

口頭、文書での投函

主に人的なトラブルの話になりますが、トラブルの事実を確認したらまずは口頭や文書等で改善を促します。
騒音やにおいなど物件全体に関係する内容であれば、全戸に文書を配布したり、エントランスに貼り紙をしたりするなど、対象者や情報提供者を特定せずに注意を促すことが大事です。

それでも改善がされず、契約違反や悪質なマナー違反を続ける入居者がいたら、個別で連絡をするなどの対応が必要となります。

内容証明郵便を送る

口頭や文書での注意喚起をしても、なお改善されない場合は内容証明郵便を送付します。
内容証明郵便とは、「いつ」「どこで」「誰が」「どのような内容の」郵便を送ったかを証明する郵便のことです。

“「内容証明」について｜日本郵便株式会社”はこちら

部分的に法的な効力を持つため、相手に対して毅然とした態度を示し、訴訟も辞さないという印象と覚悟を与えるためにも利用できます。

賃貸借契約を解除する

内容証明書を送付しても、滞納分の家賃が支払われないなど違反状態が改善されない場合は、契約に従って賃貸借契約を解除することも可能です。

実際の契約解除については、法的な手続きが必要であることが求められますので、管理会社や弁護士に相談のうえ、慎重に進めることをおすすめします。

原状回復ガイドラインに基づいて退去精算する

建物賃貸借契約が終了し、入居者が退去するにあたって、未払賃料その他入居者が負担すべき費用があれば、敷金から精算されます。

敷金から精算される金額の中には、「原状回復費用」が含まれることがあります。
「原状回復費用」が入居者にとって納得できるものであれば、トラブルとはなりません。
しかし、「原状回復費用」の範囲や金額をめぐってオーナー様と入居者の考え方が異なる場合、トラブルとなってしまいがちです。
詳しくは、原状回復ガイドラインを別の記事でも掲載してますのでご確認ください。
“原状回復工事のガイドラインとは？不動産オーナーが知らないと損する退去工事について解説”はこちら

まとめ

賃貸経営をするうえでトラブルはつきものです。

トラブルが発生してから早期に対策を講じることは、安心安全な住環境を提供するオーナーさんの務めでもあります。

賃貸経営をしていく中でお悩みを抱えているオーナー様は、お気軽に弊社に管理のご相談をお問合せくださいませ。

原状回復工事のガイドラインとは？不動産オーナーが知らないと損する退去工事について解説