【5分でわかる】サブリースのメリット・デメリット・仕組みを解説！
賃貸管理について
サブリースとは、主に賃貸物件の管理会社が建物を一括して借り上げ、家主が行う賃貸経営の業務やリスクを管理会社が一手に引き受ける管理形態のことをいいます。
家主からすれば煩わしい入居者対応から解放され、安定した賃料を得ることができるなどのメリットがあります。しかし、一度始めてしまうと管理会社を変更することが困難になったり、借り上げ賃料が下落するなどのデメリットやリスクがあることも見逃せません。
サブリース以外の管理形態についても確認しておきましょう。
一般管理（管理委託）とは、家主が所有する賃貸物件の管理運営業務を家主自身が行うのではなく、管理会社にその業務を委託する管理形態のことをいいます。
サブリースとの最も大きな違いは、家主としての責任の所在が「家主」にある点といえるでしょう。
入居者や賃貸物件にトラブルが発生したとき最終的な責任が家主となるため、修繕工事や訴訟などの費用は全て家主が負担しなければなりません。
しかし、一般管理（管理委託）であれば、賃貸経営に家主の意向を反映させることが可能です。家賃設定や修繕方法などのさまざまな場面において経営に参加することで、賃貸収益を最大化させることが可能となるでしょう。
なお、当社悠悠ホーム株式会社は、春日市や大野城市を中心に福岡県下全域で賃貸管理業務を行っております。サブリースから一般管理（管理委託）まで、幅広くご提案させて頂きます。特にサブリースでは免責期間なくご利用いただける商品が好評です。
ぜひ一度ご相談ください。
自主管理とは、家主が所有する賃貸物件の管理運営業務一式を全て家主自身が行う管理形態のことです。
管理会社に支払う報酬が発生しませんので、収益性をみれば非常に良い管理形態ということができるでしょう。
しかし、入居者や賃貸物件のトラブルは24時間365日いつ発生するかわかりません。対応が遅れることによりさらに大きなトラブルに発展する可能性があります。さらには、賃貸経営に必要な法的知識のアドバイスや管理会社のノウハウ、各種サービスを受けることができませんので、管理品質という点で劣ることが多いことも事実です。
よくある入居者トラブルについてはこちらでまとめていますので、あわせてお読みください。
どのような管理形態においてもメリットとデメリットが存在しています。
サブリースのメリットとデメリットについて確認しましょう。
サブリースの最大のメリットとして考えられるのは、さまざまな賃貸経営リスクが軽減されることにあります。
具体的にはどのような賃貸経営リスクが軽減されるのでしょうか。
さらに細かく確認していきます。
賃貸経営において最も重要なことは、空室を発生させないことです。
いくら立派な賃貸物件であっても、入居する人がいなければ、1円の収益も発生しません。
サブリースにおいては、管理会社が建物を借り上げていますので、そもそも空室が発生するということがありません。実際に空室が発生していたとしても、その空室に対する家賃を管理会社が支払ってくれるからです。
空室の心配をしなくてよいことは、家主にとって非常に大きな安心材料になるといえるでしょう。
入居者がいたとしても、家賃滞納があっては元も子もありません。
サブリースでは、管理会社が入居者がいようがいまいが、滞納していようがいまいが家賃を払ってくれます。そのため、家主は入居者の滞納を心配する必要がなくなるのです。
入居者が退去したときは、原状回復工事が必要になります。
また、入居中に建物設備の不具合が発生したときは、修繕工事をすることが家主の義務です。
サブリース契約では、こういった原状回復工事や設備修繕工事も管理会社が対応・支払を行うため、突発的な修繕費用の心配から解放されます。
一般管理（管理委託）では、入居者や賃貸物件に何かトラブルが発生するとすぐに家主に管理会社から報告が入ります。
報告だけで済めばよいのですが、費用がかかることであったり、対応の判断を求められることであったりと、煩わしいことがたくさんあることも事実です。
サブリース契約ではこのような対応のほとんどについて、管理会社が当事者として対応することになります。家主へ連絡が入ることはほとんどありませんので、賃貸経営における手間がかからないことがメリットといえるでしょう。
サブリース契約は、金融機関から融資を受けようとするとき、有利に働くことがあります。
これは、サブリース契約のメリットである収益の安定性に秘密があるのです。
サブリース契約では、収入の将来予測が立ちやすく、予測される収入が安定しており、融資を出す金融機関からの評価が高くなる傾向にあります。そのため、融資を受けやすくなることがあるのです。
なお、賃貸物件を新築する際などは、サブリースが融資条件になることもあります。
サブリースにはデメリットも存在しています。
悪い面についても確認し、理解するように努めましょう。
サブリース契約では簡単に管理会社を変更することはできません。その理由はサブリース契約の構造にあります。
サブリース契約の構造は、家主から管理会社が借り上げ、入居者にお部屋を転貸（又貸し）する、という形が一般的です。
言うなれば、家主から賃貸物件を借り上げている管理会社は入居者と同じ扱いとなります。家主が簡単に入居者を追い出すことはできない、その理屈がサブリース契約の管理会社にも当てはまるのです。
サブリース契約を締結するときには、長くお付き合いできる管理会社であるかどうかを確認しましょう。
サブリース契約では毎月の借り上げ家賃が定額で決まっていますので、原則として借り上げ家賃以上の収入を得ることはできません。
一般管理（管理委託）であれば、入居者募集や設備更新、リフォームなどによって家賃をアップさせるための施策を講じることができます。しかし、サブリース契約では賃貸経営戦略は管理会社の手に委ねられることになりますので、手の出しようがありません。
賃貸経営に積極的に参加して家賃を維持・アップさせたいという方には、サブリース契約は不向きかもしれません。
サブリース契約における管理会社は法的に入居者と同じ扱いを受けます。そのため、管理会社から賃料を下げてほしいという交渉が入ったときは、交渉の結果として借り上げ家賃が下がってしまうことがあります。
サブリースだから永久にその金額が毎月振り込まれる、というわけではないことに注意しましょう。
メリットやデメリットが理解できたところで、これからサブリース契約を締結しようとしている方や、サブリース契約を締結中の方はどのようなポイントをチェックすべきなのでしょうか。
ここでは、サブリース契約においてチェックすべきポイントを解説いたします。
借り上げ賃料がいくらに設定されているかを第一に確認しましょう。
この設定された家賃が毎月振り込まれることになります。
経費や税金の支払などを含めて逆ザヤになっていては話になりません。
家賃だけを確認するのではなく、経費や概算の税金額なども含めて総合的に判断しましょう。
一般的なサブリース契約では、免責期間が定められていることがあります。
免責期間にはいくつかの種類があります。
サブリース契約を締結した最初の3ヶ月間程度は空室を保証しない、という契約締結当初の免責期間がその一つです。この免責期間は新築賃貸物件をサブリースする際には、ほとんどの管理会社から求められるものといえます。
また、契約期間中に入居者が退室した際に1～2ヶ月程度の賃料を免責する、という空室発生時の免責期間が設けられていることもあります。
こういった免責期間を確認しておかないと、想定した賃貸事業の収支が下振れすることが予想されますので、必ず確認するようにしましょう。
サブリース契約とはいえ、管理会社が借りているのはあくまでも「お部屋部分」のみであることがほとんどです。
つまり、お部屋部分以外については、家主に費用と責任が伴うことがあります。
たとえば、共用部分の電気器具の維持管理や掃除費用、エレベーターや貯水槽のメンテナンス費用などは家主負担になりうるのです。
また、お部屋部分であっても、設備の交換については家主負担というケースもあります。
費用負担についてはさまざまなケースが考えられますので、契約書の内容を納得するまで確認することを心がけてください。
サブリース契約は一般の賃貸借契約と同義ですので、原則として家主から解約することはできません。
ただし、契約書に解約に関する定めがあるときは、解約することが可能もしくは途中解約検討の余地があると考えられます。
ずさんな管理会社に管理を依頼することになるだけでも、悲惨な結末が待っています。さらにその管理会社とサブリース契約を締結して解約できないとなれば、もう目も当てられません。
途中解約の是非や会社ごとの見解は必ず確認しておき、可能であれば契約書にその旨を反映するようにしておくことが必要です。
サブリースは、家主にとって興味深い選択肢です。
そのメリットとして、安定的な収益を得るチャンスや運営の手間を減らす利点が挙げられます。しかし、デメリットとしてはリスクの分担や法的な制約に注意が必要です。サブリースの仕組みも理解することで、成功に近づくためのポイントが見えてきます。
大事なのは、自身の目標や状況に合った判断をすることです。メリットとデメリットをバランスよく評価し、専門家の助言も活用しながら、最適な不動産戦略を描くことが重要です。サブリースを通じて、将来の収益を最大化し、不動産投資の成功を追い求めましょう。
なお、悠悠ホーム株式会社では不動産に関するご相談を随時受け付けております。
些細なことでもご相談ください。
不動産の世界では、さまざまな賃貸管理の方法が存在しますが、その中でも注目を浴びているのが「サブリース」です。
家主にとっても、入居者にとっても魅力的な選択肢となっていますが、一体どのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか？
また、サブリースの仕組みを理解することで、将来の不動産戦略を考える手助けになること間違いありません。今回は、「サブリース」について、その魅力的な側面から注意すべきポイントまで、徹底的に解説していきます。
不動産投資家や賃貸経営を考えている方々にとって、必読の内容です。
ぜひ最後までお読みください。
なお、悠悠ホーム株式会社では、賃貸管理に関するご相談を随時受け付けております。
福岡県福岡市・大野城市・春日市を中心に、賃貸管理に関するご相談があればお気軽にお問合せください。
“お問い合わせフォームはこちら！お気軽にお問い合わせください！”
サブリースとは？
サブリースとは、主に賃貸物件の管理会社が建物を一括して借り上げ、家主が行う賃貸経営の業務やリスクを管理会社が一手に引き受ける管理形態のことをいいます。
家主からすれば煩わしい入居者対応から解放され、安定した賃料を得ることができるなどのメリットがあります。しかし、一度始めてしまうと管理会社を変更することが困難になったり、借り上げ賃料が下落するなどのデメリットやリスクがあることも見逃せません。
サブリース以外の管理形態についても確認しておきましょう。
一般管理（管理委託）とは？
一般管理（管理委託）とは、家主が所有する賃貸物件の管理運営業務を家主自身が行うのではなく、管理会社にその業務を委託する管理形態のことをいいます。
サブリースとの最も大きな違いは、家主としての責任の所在が「家主」にある点といえるでしょう。
入居者や賃貸物件にトラブルが発生したとき最終的な責任が家主となるため、修繕工事や訴訟などの費用は全て家主が負担しなければなりません。
しかし、一般管理（管理委託）であれば、賃貸経営に家主の意向を反映させることが可能です。家賃設定や修繕方法などのさまざまな場面において経営に参加することで、賃貸収益を最大化させることが可能となるでしょう。
なお、当社悠悠ホーム株式会社は、春日市や大野城市を中心に福岡県下全域で賃貸管理業務を行っております。サブリースから一般管理（管理委託）まで、幅広くご提案させて頂きます。特にサブリースでは免責期間なくご利用いただける商品が好評です。
ぜひ一度ご相談ください。
“お問い合わせフォームはこちら！お気軽にお問い合わせください！”
自主管理とは？
自主管理とは、家主が所有する賃貸物件の管理運営業務一式を全て家主自身が行う管理形態のことです。
管理会社に支払う報酬が発生しませんので、収益性をみれば非常に良い管理形態ということができるでしょう。
しかし、入居者や賃貸物件のトラブルは24時間365日いつ発生するかわかりません。対応が遅れることによりさらに大きなトラブルに発展する可能性があります。さらには、賃貸経営に必要な法的知識のアドバイスや管理会社のノウハウ、各種サービスを受けることができませんので、管理品質という点で劣ることが多いことも事実です。
よくある入居者トラブルについてはこちらでまとめていますので、あわせてお読みください。
“あわせて読みたい「入居者トラブルよくある5選！対処法は？」”
サブリースのメリット
どのような管理形態においてもメリットとデメリットが存在しています。
サブリースのメリットとデメリットについて確認しましょう。
リスクが軽減される
サブリースの最大のメリットとして考えられるのは、さまざまな賃貸経営リスクが軽減されることにあります。
具体的にはどのような賃貸経営リスクが軽減されるのでしょうか。
さらに細かく確認していきます。
空室リスク
賃貸経営において最も重要なことは、空室を発生させないことです。
いくら立派な賃貸物件であっても、入居する人がいなければ、1円の収益も発生しません。
サブリースにおいては、管理会社が建物を借り上げていますので、そもそも空室が発生するということがありません。実際に空室が発生していたとしても、その空室に対する家賃を管理会社が支払ってくれるからです。
空室の心配をしなくてよいことは、家主にとって非常に大きな安心材料になるといえるでしょう。
滞納リスク
入居者がいたとしても、家賃滞納があっては元も子もありません。
サブリースでは、管理会社が入居者がいようがいまいが、滞納していようがいまいが家賃を払ってくれます。そのため、家主は入居者の滞納を心配する必要がなくなるのです。
修繕リスク
入居者が退去したときは、原状回復工事が必要になります。
また、入居中に建物設備の不具合が発生したときは、修繕工事をすることが家主の義務です。
サブリース契約では、こういった原状回復工事や設備修繕工事も管理会社が対応・支払を行うため、突発的な修繕費用の心配から解放されます。
手間がかからない
一般管理（管理委託）では、入居者や賃貸物件に何かトラブルが発生するとすぐに家主に管理会社から報告が入ります。
報告だけで済めばよいのですが、費用がかかることであったり、対応の判断を求められることであったりと、煩わしいことがたくさんあることも事実です。
サブリース契約ではこのような対応のほとんどについて、管理会社が当事者として対応することになります。家主へ連絡が入ることはほとんどありませんので、賃貸経営における手間がかからないことがメリットといえるでしょう。
融資で有利に働く
サブリース契約は、金融機関から融資を受けようとするとき、有利に働くことがあります。
これは、サブリース契約のメリットである収益の安定性に秘密があるのです。
サブリース契約では、収入の将来予測が立ちやすく、予測される収入が安定しており、融資を出す金融機関からの評価が高くなる傾向にあります。そのため、融資を受けやすくなることがあるのです。
なお、賃貸物件を新築する際などは、サブリースが融資条件になることもあります。
サブリースのデメリット
サブリースにはデメリットも存在しています。
悪い面についても確認し、理解するように努めましょう。
管理会社の変更が困難
サブリース契約では簡単に管理会社を変更することはできません。その理由はサブリース契約の構造にあります。
サブリース契約の構造は、家主から管理会社が借り上げ、入居者にお部屋を転貸（又貸し）する、という形が一般的です。
言うなれば、家主から賃貸物件を借り上げている管理会社は入居者と同じ扱いとなります。家主が簡単に入居者を追い出すことはできない、その理屈がサブリース契約の管理会社にも当てはまるのです。
サブリース契約を締結するときには、長くお付き合いできる管理会社であるかどうかを確認しましょう。
収入の上限が決まってしまう
サブリース契約では毎月の借り上げ家賃が定額で決まっていますので、原則として借り上げ家賃以上の収入を得ることはできません。
一般管理（管理委託）であれば、入居者募集や設備更新、リフォームなどによって家賃をアップさせるための施策を講じることができます。しかし、サブリース契約では賃貸経営戦略は管理会社の手に委ねられることになりますので、手の出しようがありません。
賃貸経営に積極的に参加して家賃を維持・アップさせたいという方には、サブリース契約は不向きかもしれません。
賃料下落リスクがある
サブリース契約における管理会社は法的に入居者と同じ扱いを受けます。そのため、管理会社から賃料を下げてほしいという交渉が入ったときは、交渉の結果として借り上げ家賃が下がってしまうことがあります。
サブリースだから永久にその金額が毎月振り込まれる、というわけではないことに注意しましょう。
サブリースでチェックすべきポイント
メリットやデメリットが理解できたところで、これからサブリース契約を締結しようとしている方や、サブリース契約を締結中の方はどのようなポイントをチェックすべきなのでしょうか。
ここでは、サブリース契約においてチェックすべきポイントを解説いたします。
借り上げ賃料がいくらか
借り上げ賃料がいくらに設定されているかを第一に確認しましょう。
この設定された家賃が毎月振り込まれることになります。
経費や税金の支払などを含めて逆ザヤになっていては話になりません。
家賃だけを確認するのではなく、経費や概算の税金額なども含めて総合的に判断しましょう。
免責期間があるか
一般的なサブリース契約では、免責期間が定められていることがあります。
免責期間にはいくつかの種類があります。
サブリース契約を締結した最初の3ヶ月間程度は空室を保証しない、という契約締結当初の免責期間がその一つです。この免責期間は新築賃貸物件をサブリースする際には、ほとんどの管理会社から求められるものといえます。
また、契約期間中に入居者が退室した際に1～2ヶ月程度の賃料を免責する、という空室発生時の免責期間が設けられていることもあります。
こういった免責期間を確認しておかないと、想定した賃貸事業の収支が下振れすることが予想されますので、必ず確認するようにしましょう。
費用の負担があるかどうか
サブリース契約とはいえ、管理会社が借りているのはあくまでも「お部屋部分」のみであることがほとんどです。
つまり、お部屋部分以外については、家主に費用と責任が伴うことがあります。
たとえば、共用部分の電気器具の維持管理や掃除費用、エレベーターや貯水槽のメンテナンス費用などは家主負担になりうるのです。
また、お部屋部分であっても、設備の交換については家主負担というケースもあります。
費用負担についてはさまざまなケースが考えられますので、契約書の内容を納得するまで確認することを心がけてください。
契約期間途中に解約することができるか
サブリース契約は一般の賃貸借契約と同義ですので、原則として家主から解約することはできません。
ただし、契約書に解約に関する定めがあるときは、解約することが可能もしくは途中解約検討の余地があると考えられます。
ずさんな管理会社に管理を依頼することになるだけでも、悲惨な結末が待っています。さらにその管理会社とサブリース契約を締結して解約できないとなれば、もう目も当てられません。
途中解約の是非や会社ごとの見解は必ず確認しておき、可能であれば契約書にその旨を反映するようにしておくことが必要です。
サブリース契約を理解してより良い賃貸経営にしよう
サブリースは、家主にとって興味深い選択肢です。
そのメリットとして、安定的な収益を得るチャンスや運営の手間を減らす利点が挙げられます。しかし、デメリットとしてはリスクの分担や法的な制約に注意が必要です。サブリースの仕組みも理解することで、成功に近づくためのポイントが見えてきます。
大事なのは、自身の目標や状況に合った判断をすることです。メリットとデメリットをバランスよく評価し、専門家の助言も活用しながら、最適な不動産戦略を描くことが重要です。サブリースを通じて、将来の収益を最大化し、不動産投資の成功を追い求めましょう。
なお、悠悠ホーム株式会社では不動産に関するご相談を随時受け付けております。
些細なことでもご相談ください。
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