賃貸管理会社を変更すべきシチュエーションとは？｜見逃せないサインを徹底解説！ | 悠悠ホーム株式会社　薬院店

賃貸管理について 2024.03.07

賃貸経営をするうえで、管理会社の存在は非常に大きいものです。
なぜなら、管理会社は自分に代わって資産を運用してくれるパートナーだからです。

しかし、実際に管理会社が適切な業務をしているのかわからないと考える家主さんも少なくありません。

そこで、今回は賃貸物件の管理会社を変更すべきシチュエーションについて解説いたします。

このような悩みを抱えている家主さんにピッタリの記事になっています。

ぜひ最後までお読みいただき、管理会社変更の参考にされてみてください。

なお、弊社：悠悠ホーム株式会社では春日原店にて賃貸管理およびサブリース業務を行っています。福岡県春日市や大野城市で現在の管理会社に不安や不満をお持ちの賃貸オーナー様がいらっしゃいましたら、ぜひお気軽にご相談ください。

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賃貸管理会社を変更すべきシチュエーション

管理会社の品質を見極めることは非常に重要です。
なぜなら、管理会社の業務品質は賃貸物件の運用結果に直結するからです。

しかし、現在の管理品質を客観的に知ることは困難です。
そこで、管理会社や賃貸物件の状況から、管理会社を変更すべきサインを解説します。

一つでも当てはまっていたら、管理会社の変更を検討したほうが良いかもしれません。
ぜひ一度チェックしてみてください。

家賃送金が滞っている

家賃が送金されなかったり、滞っていたりするときは、管理会社の変更を検討すべきです。
なぜなら、会社として資金繰りが切迫している可能性が高いからです。

そもそも賃貸管理会社は、自分の財産と入居者から預かった家賃を分けて管理する法的な義務を負っています。
その義務すら果たせなくなっているということは、会社としてお金がなく、使ってはいけないお金に手を出していると考えてよいでしょう。

担当者から折り返しがない

担当者から折り返しの連絡がないときも、管理会社に見切りをつける良いタイミングです。
なぜなら、電話一つできないくらい担当者が疲弊しているということは、管理品質がかなり低下していることが予想されるからです。

なお、1人の営業担当者がカバーできるのは300戸程度が限界です。
500戸や1,000戸を1人の営業担当者が担当しているときは、かなり営業担当者に負荷がかかっているため、管理品質の低下を懸念して差し支えありません。

管理運営に対する提案がない

管理会社から賃貸経営に対する提案がないときも、業務品質が疑われます。
なぜなら、提案の必要性がない賃貸物件など存在しないからです。

提案と聞くと、大規模な工事を想像しますがそれだけではありません。
小さな工事もありますし、お金がかからない提案もたくさんあります。

これら小さな提案をしないため、いざ提案となれば大規模な修繕などの極端な提案が持ち込まれるのです。

口コミが極端に悪い

GoogleやYahoo!では会社情報に口コミを記入・閲覧することができますが、口コミ評価が悪いときは管理会社の業務品質を疑いましょう。

もちろん、入居者や関係者が腹いせに書いている可能性も否定できません。
しかし、口コミの質量を見れば、それが妥当な口コミかどうかは判断できます。

ぜひ、現在管理を依頼している会社の口コミ情報もチェックしてみてください。

工事金額が高い

原状回復工事や修繕に要する費用が高額に感じたら、管理会社見直しのチャンスです。
なぜなら、各種工事費用が高額になることは、管理会社が過剰に利益を上乗せしている可能性が考えられるからです。

管理会社も工事手配や立会、現地確認、アフター対応などに費用がかかりますので、妥当な範囲の工事費用が上乗せされることは考えられることです。
しかし、あまりにも相場よりかけ離れた金額が提示されることがあれば、管理会社の見直しを検討すべきでしょう。

空室が長期にわたって存在している

空室は家主や管理会社が最も注意すべき事案であり、長期化はもってのほかです。
なぜなら、空室対策をしないことは、家主の建物価値を毀損していることと同じだからです。

もちろん、家主によって希望家賃が高く設定されているケースもあるでしょう。
しかし、家賃設定が相場であるにもかかわらず空室が長期にわたっているときは、管理会社が熱を持って業務にあたっていない可能性があります。

不要な商品を入居者に販売している

管理会社や賃貸仲介会社が、入居者に対してさまざまな商品を半ば強引に販売しているケースがあります。
このときは、一刻も早く管理会社や賃貸仲介会社を変更すべきです。

なお、賃貸仲介会社が販売している商品は以下のようなものです。

• ・消火器
• ・浄水器
• ・エアコンクリーニング
• ・ホームセキュリティ
• ・ウォーターサーバー
• ・インターネット取次
• ・ライフライン取次
• ・光触媒コーティング
• ・盗聴器の調査

いずれも管理会社や賃貸仲介会社が利益を上乗せする材料に過ぎません。
大手仲介会社が未施工の消毒抗菌剤を店舗内で処分しようとして爆発事故が発生したことを覚えている人も多いのではないでしょうか。

管理会社や賃貸仲介会社ではこのような商品の販売がノルマになっていることもあります。
入居者にとって不利益しかなく、トラブルのもとです。

不要な商品を販売して利益を上乗せしている会社とは距離を置くべきでしょう。

賃貸管理会社を変更するときのトラブル

管理会社を変更するときには、トラブルが発生するものです。
いずれも当社が管理会社として受託した際に、実際に経験したものばかりです。

ぜひ参考にされてみてください。

旧管理会社による嫌がらせ

管理変更に伴い旧管理会社から嫌がらせをされることがあります。
嫌がらせの種類は以下のようなところです。

• ・二度と入居者を紹介しないと脅してくる
• ・わざと引継ぎをせず、クレームを意図的に悪化させる
• ・契約書類などを引き渡さない

信じられないかもしれませんが、実はよくあることです。
ただ、このような会社とは縁を切るべきだと当社は考えます。

むしろ、品質の悪い管理会社と縁が切れて良かったと考え、前を向いて歩くことが重要でしょう。

家賃の振込先口座変更による家賃の中抜け

管理会社が変更することにより、家賃が意図せず滞ることがあります。
これは、管理会社変更に伴い家賃の振込先口座も変更するからです。

振込でお支払いの入居者ばかりであれば良いのですが、最近は家賃の支払方法も多岐にわたります。

• ・現金で管理会社に持ち込む方法
• ・管理会社による口座引落
• ・保証会社による口座引落

管理会社変更のタイミングでは、一時的に家賃が停滞するリスクがあるとご認識ください。

入居者訪問によりリクエストが増える

管理会社の変更を行うと、クレームやリクエストが突発的に増えることがあります。
なぜなら、新管理会社の営業担当者が入居者を訪問し挨拶することが通例であるため、そのときに「ついでにちょっといいですか？」とお土産をもらうからです。

これはトラブルやリスクと捉えるのではなく、悪い膿を出すことができたと捉えるべき事案です。
早期に修繕やリクエストに対応する姿勢を見せることで、入居者の満足度が上がるほか、退去時の精算がプラスに働くことが予想されるからです。

管理変更時の突発的なクレームの増加は、建物が綺麗になるチャンスなのです。

賃貸管理会社を変更して新しい一歩を踏み出そう

管理会社を変更することに対して、億劫になったり、めんどくささを感じるかもしれません。
しかし、その結果として賃貸物件の価値が減少するほか、適切な維持管理がされず、莫大な費用が結果的にかかる可能性があります。

業務が適切に行われていないと感じたら、積極的に管理会社は変更するのが良いでしょう。

福岡県春日市や大野城市で賃貸管理にお悩みをお持ちの家主さんがいらっしゃいましたら、ぜひお気軽に悠悠ホーム春日原店までご相談ください。

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